Immobilien von privat an privat

Privater Immobilien­verkauf leicht gemacht!

Ein paar Mal Anzeigen in die Zeitung setzen oder ins Internet, danach den vielen Interessenten Ihre Immobilie zeigen – prompt steht der Käufer vor der Tür und ab zum Notar…
 

Ist wirklich alles so einfach? Betrachten wir die Sache etwas genauer. Was erwartet Sie bei der Herausforderung, Ihre Immobilie privat zu verkaufen? Welche Fragen müssen im Vorfeld geklärt werden, welche Konsequenzen haben Sie im Falle eines „Fehlers“ zu tragen? In den meisten Fällen handelt es sich bei der privaten Immobilie um das wirtschaftlich Wertvollste, was Sie besitzen!

Auf dieser Seite finden Sie Hinweise und Ansätze, um die Knackpunkte und wichtigsten Handgriffe zum privaten Immobilienverkauf umzusetzen.

Bild: © panthermedia.net / Arne Trautmann

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Wir freuen uns über Ihr Interesse!

Immobiliengeschäfte sind immer lokale Geschäfte. Hierbei ist z.B. zu beachten, ob es sich in Ihrer Stadt um einen Käufer- oder Verkäufermarkt handelt, ob es ein Baulastenverzeichnis gibt, ob Zuzug oder Wegzug vorherrscht. Selbst die Bauordnungen sind in den Bundesländern verschieden.

Ihr örtlicher DIV-Partner steht Ihnen als kompetenter Ansprechpartner rund um das Thema Immobilie zur Verfügung:
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Fehler vermeiden

Die Immobilie ist wahrscheinlich das wirtschaftlich Wertvollste, was Sie in Ihrem Leben besitzen. In der Praxis als Immobilienmakler erleben wir jedoch immer wieder, dass den Eigentümern gravierende Fehler beim Verkauf ihrer Immobilie unterlaufen. Oft natürlich aus Mangel an Erfahrung, schließlich verkaufen Sie ja nur alle 10, 20 oder 30 Jahre eine Immobilie – wenn nicht sogar nur einmal in Ihrem Leben. Daher haben wir den Ratgeber „Fehler beim Immobilienverkauf“ zusammengestellt.
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Die Planung

Eine gute Organisation von A bis Z führt unwiderruflich zum bestmöglichen Ergebnis! Viele Punkte müssen bedacht werden, wenn es um den privaten Verkauf Ihrer Immobilie geht – wenn das Ergebnis zu Ihrer Zufriedenheit ausfallen soll. Nehmen Sie keinen der einzelnen Schritte im Verkauf auf die leichte Schulter. Schließlich wollen Sie die Zügel in der Hand behalten und nichts dem Zufall überlassen.

Bevor Sie starten: Gehen Sie die wichtigsten Schritte durch. Etablierte Immobilienexperten fahren immer nach einem individuellen System – entwickeln Sie Ihr eigenes! Unser Ratgeber „Die richtige Planung“ gibt Aufschluss über wichtige Details, um eine Immobilie privat in einem guten Zeitfenster zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.
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Die Preisfindung

Jede Immobilie ist anders – somit ist es für einen Laien in der Regel schwierig, den aktuellen Wert seiner Immobilie zu ermitteln. Die eigene Immobilie anhand eines ähnlichen Immobilientyps einzuwerten ist nicht immer der richtige Weg. Es bedarf genauer Daten, um eine Analyse durchzuführen. Hinzu kommt, dass ungewiss ist, zu welchem Preis die Immobilien tatsächlich verkauft wurden, im Vergleich zu den Angebotspreisen.

Es gilt, den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Doch der Weg dahin ist mit der Bürde behaftet, sich mehr oder weniger vom Markt ausbilden zu lassen. Hierdurch erlangt man die notwendige Marktkenntnis, um für die Immobilie den richtigen Preis ansetzen zu können.

Doch was gilt es dabei zu beachten? Was passiert, wenn der Preis zu überspitzt angesetzt ist? Was, wenn er unter dem Marktpreis liegt? Wie wirkt sich dies wiederum auf den realistischen Preis aus? Wie muss man nun agieren, um den tatsächlichen Angebotspreis zu ermitteln? Welche Methoden müssen angewendet werden? Hier hilft Ihnen der Ratgeber „Der richtige Angebotspreis meiner Immobilie“ weiter.
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Die Besichtigung

In unserem Ratgeber „Die Immobilienpräsentation“ erfahren Sie, wie sie eine Besichtigung richtig durchführen, denn es gibt viele Punkte zu beachten:

  • Sind Sie alleine anwesend? Zu Zweit?
  • In welchen Abständen vereinbaren Sie Termine? Sollen sich die Interessenten begegnen?
  • Welcher Wochentag ist am sinnvollsten? Welche Uhrzeit am besten?
  • Wie zeigen Sie ihre Immobilie von der Schokoladenseite?
  • Wie reagieren Sie, wenn Interessenten zum Problem werden?

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Die Verhandlung

Herzlichen Glückwunsch! Wenn Sie schon in näheren Verhandlungen über den Verkauf stehen, sind Sie weit gekommen. Aber auch hier gibt es noch viele Punkte, die Sie beachten sollten, um die Kontrolle über die Gespräche zu behalten und die besten Ergebnisse zu erzielen!

Es geht jetzt darum, den Interessenten zu einem Käufer zu machen! Aber lassen Sie sich nicht auf jeden Wunsch ein, der vielleicht geäußert wird. Sicher, Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Aber auch der Interessent will ja etwas von Ihnen: Ihr Haus oder Ihre Wohnung.

Am häufigsten wird natürlich über den Preis verhandelt werden. Hier ist gut geplantes Vorgehen wichtig, damit Sie nicht unnötige Zugeständnisse machen müssen.

Weitere Punkte über die häufig zäh verhandelt wird:

  • Übergabezeitpunkt
  • Zahlungstermin
  • Anzahlungen
  • Inventar und Zubehör
  • sowie über viele andere Dinge wie z.B. Kostenübernahme von Notar- und Grundbuchkosten.

Wie Sie hier klare Linien festlegen, um ein optimales Verhandlungsergebnis zu erreichen, lesen Sie im Ratgeber „Kaufverhandlungen ergebnisorientiert führen“.
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Der Kaufvertrag

Um die Verträge muss ich mich nicht kümmern. Das veranlasst ja der Käufer und der Notar prüft alles!“ Diese Aussage hört man immer wieder von Immobilienverkäufern. Und sie ist absolut falsch! Richtig ist: Der Notar verfasst den Vertrag und stellt die rechtlich wasserdichte Form sicher.

Aber: Der Notar formuliert den Vertrag so, wie die Parteien dies wünschen. Ob es zu Ihrem Vorteil ist, wenn der Käufer der Auftraggeber ist, und übermäßig Einfluss auf den Inhalt nimmt, müssen Sie selbst entscheiden. Schnell kann im Kaufvertrag die eine oder andere Formulierung stehen, die zwar rechtlich in Ordnung, aber zu Ihren Ungunsten ist!

Welche Punkte Sie unbedingt beachten und prüfen müssen, lesen Sie in unserem Ratgeber „Kaufvertragsgestaltung – aber sicher!“
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Die Banken

Bei fast jedem Immobilienkauf sind Banken mit im Spiel. Mit großer Wahrscheinlichkeit wird der Käufer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung eine Finanzierung brauchen. Sie erhalten den Kaufpreis also von einer Bank. Aber auch Sie haben vielleicht Ihre Immobilie finanziert, und müssen noch ein Darlehen ablösen. Wie beendet man einen laufenden Vertrag? Welche Kosten kommen auf Sie zu (Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung)? Wie wird die Grundschuld zur Löschung gebracht? Und in einigen kritischen Fällen muß die Frage beantwortet werden: was passiert, wenn der Kaufpreis nicht ausreicht, um die restlichen Schulden zu decken? Wie wird sichergestellt, dass die finanzierende Bank den Kaufpreis an Sie auszahlt? Was ist eine Belastungsvollmacht?

Diese Fragen erläutern wir in unserer Broschüre „Banken und der Immobilienverkauf“, die Sie gerne kostenlos bei uns anfordern können.
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Die Interessenten­anfragen

Wenn Sie nun als privater Verkäufer Ihre Immobilie am Markt anbieten, dauert es nicht lange und das Telefon klingelt – die ersten Anrufe kommen ins Haus. Sei es über die Printmedien oder via Internet. Über das Telefon findet meist der Erstkontakt zwischen Privatverkäufer und Interessenten und interessierten Maklern statt.

Schritt 1: Ablauf am Telefon:

Das größte Interesse eines jeden Anrufers ist es herauszufinden, wo sich die angebotene Immobilie befindet. Was bleibt einem da übrig – gibt man nun die eigene Anschrift weiter? Leider, ja. Die nächsten Fragen richten sich meist auf die Immobilie selbst. Die Interessenten möchten soviel wie möglich am Anfang (am Telefon) erfahren über Eckpunkte wie Beschaffenheit, Baujahr, Renovierungen, Ausstattung, Wohnfläche, Ausbaumöglichkeiten, etc … die Liste ist lang. Also bereiten Sie sich gut vor, denn Unwissenheit an diesem Punkt wird oft als Herabspielen von Mängeln interpretiert. Wenn diese Hürde genommen ist, kommt meist die Nachfrage nach einem Besichtigungstermin. Im besten Fall sind Sie sich vorher schon bewusst, wann Sie welche Termine anbieten können. Nur liegt darin auch die Gefahr, zuviel zu sagen. Überlegen Sie genau – wenn Sie einem wildfremden Menschen nun genaue Details über Ihre Zeitplanung und Lebensgewohnheiten mitteilen, wie z. B. Arbeitzeiten, wann Sie ihr Haus/Wohnung verlassen, wann Ihre Frau zu Hause ist und wann nicht, wann Sie beim Sport sind, im Urlaub, etc … Sie kennen diese Person nicht!

Vorsicht: Sie haben soeben einem fremden Menschen Ihre Immobilie beschrieben, die Adresse genannt und auch noch mitgeteilt wann Sie nicht Zuhause sind!

Von der Herausgabe Ihrer privaten Anschrift, ohne zu wissen, wer Ihr Gegenüber ist, raten wir ausdrücklich ab! Vergewissern Sie sich auch über die Angaben die Ihnen gemacht werden! Man sollte jedoch nicht den Teufel an die Wand malen. Nicht hinter jedem Anruf verstecken sich kriminelle Energien. Wie jeder weiß, ist Vorsicht der beste Schutz. Wenn Sie auf diese Fragen gefasst sind werden Sie diese bewusst und resolut beantworten, und damit keinem zu nahe treten oder vor den Kopf stoßen.

Schritt 2: Der Kunde kommt zu Ihnen nach Hause

Bei der Begehung Ihrer Immobilie kommen neue Fragen auf, es wird nach dem Anlass des Verkaufes gefragt, nach der Umgebung, nach der direkten Nachbarschaft, und evtl. auch nach privaten Aspekten. Auch hier gilt, sich seinen eigenen Fragen-Antwort-Katalog zusammen zu schreiben. Auch nicht alles muss immer gleich erwähnt werden – nicht alles muss netter Weise erklärt werden. Lassen Sie privates erst einmal außen vor.

Um sich auf diese Situationen gut vorbereiten zu können, stellen wir Ihnen den Ratgeber „Was soll/ darf von wem gefragt werden“ zur Verfügung.
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Unser Service: Wohnmarkt­analyse

Positionierung und realistische Einschätzung des Wertes einer Immobilie ist für die optimale Vermarktung unerlässlich. Doch wie steht Ihre Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten in der Nachbarschaft da? Was sie Ihnen wert ist, wissen Sie – wieviel dem Käufer, wwissen Sie nicht. Damit Sie sich nicht nur auf Ihr Bauchgefühl verlassen müssen, unterstützen wir Sie bei der Wertermittlung mit einer kostenfreien Wohnmarktanalyse:
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