Leerstand steuerlich nutzen: Werbungskosten trotz fehlender Mieteinnahmen absetzen
Eine leerstehende Immobilie kann schnell zur finanziellen Belastung werden. Doch auch ohne laufende Mieteinnahmen müssen Sie nicht auf steuerliche Vorteile verzichten. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie Werbungskosten trotz Leerstand erfolgreich beim Finanzamt geltend machen können.
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Das Prinzip der Einkünfteerzielungsabsicht: Ihr Schlüssel zum Steuerabzug
Der entscheidende Faktor, um Kosten für eine leerstehende Immobilie steuerlich absetzen zu können, ist die sogenannte „Einkünfteerzielungsabsicht“. Das bedeutet, Sie müssen dem Finanzamt überzeugend darlegen, dass Sie die Absicht haben, die Immobilie in Zukunft zu vermieten und damit Einkünfte zu erzielen. Es kommt also nicht darauf an, ob tatsächlich Mieteinnahmen fließen, sondern ob Sie ernsthaft beabsichtigen, diese zu generieren. Liegt diese Absicht vor, können Sie alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Vermietung stehen, als Werbungskosten geltend machen. Dies gilt selbst dann, wenn der Leerstand über einen längeren Zeitraum andauert. Die Beweislast für diese Absicht liegt jedoch bei Ihnen.
So beweisen Sie Ihre Vermietungsabsicht gegenüber dem Finanzamt
- ✓Aktive Vermietungsbemühungen: Schalten Sie Inserate in Zeitungen, Online-Portalen oder beauftragen Sie einen Makler. Heben Sie alle Belege dafür auf.
- ✓Angemessene Mietpreisgestaltung: Bieten Sie die Immobilie zu einer marktüblichen und realistischen Miete an. Ein überhöhter Mietpreis kann als fehlende Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht interpretiert werden.
- ✓Vorbereitung zur Vermietung: Führen Sie notwendige Reparaturen oder Schönheitsreparaturen durch, um die Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Dokumentieren Sie diese Maßnahmen.
- ✓Keine Eigennutzung oder unentgeltliche Überlassung: Während des Leerstands darf die Immobilie weder von Ihnen selbst noch von Dritten unentgeltlich genutzt werden. Dies würde die Vermietungsabsicht widerlegen.
- ✓Nachweis von Besichtigungen: Halten Sie Kontakt zu potenziellen Mietinteressenten und notieren Sie Termine für Besichtigungen, auch wenn diese nicht zum Erfolg führen.
Welche Werbungskosten Sie im Leerstand absetzen können
Sobald die Einkünfteerzielungsabsicht zweifelsfrei nachgewiesen ist, können Sie eine Vielzahl von Ausgaben als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Dies mindert Ihre Gesamtsteuerlast erheblich. Zu den typischen absetzbaren Kosten gehören:
* Grundsteuer und andere öffentliche Abgaben: Diese fallen auch bei Leerstand an.
* Versicherungsbeiträge: Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen etc.
* Finanzierungskosten: Schuldzinsen für Darlehen, die für den Kauf oder die Renovierung der Immobilie aufgenommen wurden.
* Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Aufwendungen, um die Immobilie in einem vermietbaren Zustand zu halten oder zu versetzen.
* Maklerprovisionen: Kosten für die Beauftragung eines Immobilienmaklers zur Vermittlung eines Mieters.
* Kosten für Inserate und Annoncen: Ausgaben für die Vermarktung der Immobilie.
* Fahrtkosten: Aufwendungen für Fahrten zur Immobilie, um Besichtigungen durchzuführen oder Reparaturen zu veranlassen (im Rahmen der tatsächlichen Kosten oder der Pendlerpauschale).
* Nebenkosten: Auch nicht umlegbare Nebenkosten wie Kosten für Müllabfuhr oder Schornsteinfeger können abzugsfähig sein, sofern diese während des Leerstands anfallen.