Maklerprovision: Wer zahlt beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Häusern?
Die Frage, wer die Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie zahlt, ist oft komplex und birgt viele Unsicherheiten. Seit einer wichtigen Gesetzesänderung Ende 2020 gibt es jedoch klare Regeln, die sowohl Käufern als auch Verkäufern mehr Transparenz und Fairness bieten sollen. Wir beleuchten für Sie die aktuelle Rechtslage und geben Ihnen wertvolle Tipps an die Hand.
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Die neue Gesetzeslage seit 2020: Fairness für Käufer und Verkäufer
Vor dem 23. Dezember 2020 war die Regelung der Maklerprovision in Deutschland uneinheitlich und führte oft dazu, dass Käufer in vielen Bundesländern die gesamte Provision tragen mussten. Dies änderte sich mit dem 'Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser' (§ 656a ff. BGB).
Was bedeutet das für Sie?
1. Hälftige Teilung der Provision: Die wichtigste Neuerung ist das 'Bestellerprinzip light' für Kaufimmobilien. Sobald ein Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer tätig wird oder der Verkäufer den Makler beauftragt, müssen die Kosten der Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Das bedeutet: Sie als Verkäufer zahlen die Hälfte, und Sie als Käufer zahlen die andere Hälfte.
2. Schriftlicher Maklervertrag: Der Maklervertrag, den der Verkäufer mit dem Makler schließt, muss zwingend in Textform (z.B. E-Mail, Fax, aber auch klassischer Brief) geschlossen werden, um gültig zu sein. Eine mündliche Vereinbarung ist nicht mehr ausreichend.
3. Nachweis der Zahlung: Als Käufer sind Sie erst dann zur Zahlung Ihrer Provision verpflichtet, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich entrichtet hat. Dies schützt Sie davor, in Vorleistung zu treten, ohne dass der Verkäufer seine Pflicht erfüllt hat.
Diese Regelung gilt ausschließlich für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Objekten können weiterhin abweichende Vereinbarungen getroffen werden.
Praktische Tipps rund um die Maklerprovision
- ✓Provisionshöhe im Blick haben: Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgeschrieben und variiert je nach Bundesland und Verhandlungsgeschick. Üblich sind Sätze zwischen 3 % und 7 % (jeweils zzgl. Mehrwertsteuer) der Kaufpreises, die dann hälftig geteilt werden. Informieren Sie sich über die regionalen Gepflogenheiten.
- ✓Verhandlungsspielraum prüfen: Auch wenn die Aufteilung klar ist, kann die Gesamthöhe der Provision oft noch verhandelt werden, insbesondere in einem weniger dynamischen Markt. Scheuen Sie sich nicht, dies anzusprechen.
- ✓Vertrag genau lesen: Stellen Sie sicher, dass im Maklervertrag die Provisionshöhe und die hälftige Teilung klar geregelt sind. Achten Sie auch auf Klauseln, die eine Provision bei Nichterfüllung des Hauptvertrages (Kaufvertrag) vorsehen könnten (was in der Regel unzulässig ist).
- ✓Keine Vorauszahlungen leisten: Als Käufer sind Sie erst zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachgewiesen hat und der notarielle Kaufvertrag wirksam ist. Lassen Sie sich auf keine Vorauszahlungen ein.
- ✓Transparenz fordern: Ein seriöser Makler wird Sie umfassend über die anfallenden Kosten und die Zahlungsmodalitäten informieren. Sollten Fragen offenbleiben, fragen Sie aktiv nach.
Wer zahlt wann? Die konkrete Abwicklung der Maklerprovision
Die Abwicklung der Maklerprovision folgt klaren Schritten, die durch die neue Gesetzeslage noch transparenter geworden sind.
Für Verkäufer:
In der Regel beauftragt der Verkäufer den Makler zuerst. Sobald der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde und der Provisionsanspruch des Maklers entstanden ist, erhalten Sie eine Rechnung über Ihren Anteil der Provision. Diese ist meist innerhalb einer bestimmten Frist (z.B. 7 oder 14 Tage) nach Rechnungsstellung fällig. Die Höhe richtet sich nach dem vereinbarten Prozentsatz des Kaufpreises.
Für Käufer:
Auch Sie als Käufer erhalten nach der Beurkundung des Kaufvertrages eine Rechnung über Ihren hälftigen Anteil der Provision. Allerdings sind Sie erst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Der Makler muss Ihnen einen Beleg (z.B. Kontoauszug, Zahlungsbestätigung) vorlegen, der beweist, dass der Verkäufer seine Zahlung geleistet hat. Erst danach wird Ihre Forderung fällig. Dies schützt Sie und stellt sicher, dass die hälftige Teilung auch tatsächlich stattfindet. Sollte der Verkäufer Sie beauftragt haben und die volle Provision an den Makler zahlen, kann er im Nachgang bis zu 50% der gezahlten Provision von Ihnen einfordern – auch hier gilt die hälftige Teilung als Obergrenze Ihrer Belastung. In der Praxis wird jedoch fast immer direkt die hälftige Teilung vereinbart.