Vermietung an Angehörige: Die 66-Prozent-Grenze für die volle Steuerabsetzbarkeit
Sie möchten eine Immobilie an Familienmitglieder vermieten und dabei steuerliche Vorteile voll ausschöpfen? Eine noble Geste, die jedoch einige Besonderheiten birgt. Insbesondere die sogenannte 66-Prozent-Grenze entscheidet darüber, ob Sie alle Werbungskosten steuerlich geltend machen können. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt und wie Sie Fallstricke vermeiden.
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Die Grundlagen: Warum Vermietung an Angehörige steuerlich relevant ist
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dies ermöglicht es Ihnen, damit verbundene Aufwendungen – die sogenannten Werbungskosten – steuermindernd geltend zu machen. Doch bei der Vermietung an Angehörige, wie Kinder, Eltern oder Geschwister, schaut das Finanzamt genauer hin. Der Grund: Es besteht die Gefahr, dass kein 'ernsthaftes Vermietungsverhältnis' vorliegt, sondern eher eine steuerlich motivierte Zuwendung, die in der Fachsprache als 'Liebhaberei' bezeichnet wird. Um dies zu vermeiden und Ihre Ausgaben voll absetzen zu können, müssen Sie bestimmte Spielregeln beachten, die sich hauptsächlich um die Höhe der Miete drehen.
Die magische 66-Prozent-Grenze: Was sie bedeutet und wie sie berechnet wird
Das Herzstück der steuerlichen Anerkennung bei der Vermietung an Angehörige ist die sogenannte 66-Prozent-Grenze. Diese besagt: Beträgt das vereinbarte Mietentgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sind Ihre Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Liegt die Miete unter dieser Grenze, können Sie Ihre Aufwendungen nur anteilig geltend machen. Aber was genau ist die 'ortsübliche Miete'?
Die ortsübliche Miete setzt sich in der Regel aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Nebenkosten (Betriebskosten) zusammen. Zur Ermittlung dieser Vergleichsmiete können Sie auf folgende Quellen zurückgreifen:
* Qualifizierter Mietspiegel: Sofern in Ihrer Gemeinde vorhanden, ist dies das bevorzugte Mittel.
* Mietdatenbanken oder Gutachten: Bei Fehlen eines Mietspiegels können Sie sich an anderen Quellen orientieren.
* Vergleichsobjekte: Mindestens drei vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Lage und Ausstattung, die in den letzten vier Jahren neu vermietet wurden.
Dokumentieren Sie stets, wie Sie die ortsübliche Miete ermittelt haben, um dies bei Bedarf dem Finanzamt nachweisen zu können.
Darauf achtet das Finanzamt besonders bei der Vermietung an Angehörige
- ✓Schriftlicher Mietvertrag: Schließen Sie einen formal korrekten, schriftlichen Mietvertrag ab, der dem Fremdvergleich standhält. Ungewöhnliche Klauseln, die Sie einem fremden Mieter niemals anbieten würden, sind tabu.
- ✓Tatsächliche Durchführung: Das Mietverhältnis muss wie unter fremden Dritten tatsächlich gelebt werden. Dazu gehören pünktliche Mietzahlungen per Überweisung (nie bar!), eine korrekte Nebenkostenabrechnung und gegebenenfalls die Zahlung einer Kaution.
- ✓Angemessene Miete und Anpassung: Die Miete muss nicht nur anfangs angemessen sein, sondern auch regelmäßig an die Marktbedingungen angepasst werden – so, wie es auch bei einem fremden Mieter üblich wäre.
- ✓Keine unüblichen Vorteile: Vermeiden Sie unübliche Zuwendungen oder Vorteile, wie kostenlose umfassende Renovierungen oder übermäßige Darlehen, die nicht dem Markt entsprechen. Das Finanzamt könnte dies als verdeckte Schenkung werten.
Was passiert, wenn die 66-Prozent-Grenze unterschritten wird?
Sollte das vereinbarte Mietentgelt unterhalb der 66-Prozent-Grenze der ortsüblichen Miete liegen, können Sie Ihre Werbungskosten nicht mehr in vollem Umfang absetzen. Stattdessen werden diese anteilig gekürzt.
Ein Beispiel: Beträgt Ihre vereinbarte Miete 50 Prozent der ortsüblichen Miete, können Sie auch nur 50 Prozent Ihrer Werbungskosten (z.B. Abschreibungen, Zinsen für den Immobilienkredit, Instandhaltungskosten) steuerlich geltend machen. Die anderen 50 Prozent gehen steuerlich verloren. Eine 'Totalüberschussprognose', die früher bei Mieten unter 50 Prozent notwendig war, ist heute in den meisten Fällen nicht mehr erforderlich, solange eine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar ist. Die anteilige Kürzung ist die direkte Folge. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, diese Grenze stets im Blick zu behalten und gegebenenfalls die Miete rechtzeitig anzupassen.
Ihre Checkliste für eine steuerlich anerkannte Vermietung an Angehörige
Damit Ihre Vermietung an Angehörige nicht zur Steuerfalle wird und Sie alle Vorteile nutzen können, empfehlen wir Ihnen folgende Vorgehensweise:
* Formalitäten wahren: Schließen Sie einen schriftlichen, detaillierten Mietvertrag ab, der alle üblichen Klauseln enthält.
* Mietspiegel prüfen: Ermitteln und dokumentieren Sie die ortsübliche Miete sorgfältig. Bewahren Sie die Nachweise (Mietspiegel, Vergleichsangebote) auf.
* Geldfluss nachweisen: Sorgen Sie für eine lückenlose Dokumentation der Mietzahlungen (Kontoauszüge) und erstellen Sie eine jährliche Nebenkostenabrechnung.
* Professionell bleiben: Behandeln Sie das Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten. Das vermeidet den Verdacht einer 'Liebhaberei'.
* Regelmäßige Anpassung: Überprüfen Sie die Miethöhe in regelmäßigen Abständen und passen Sie diese an die Marktentwicklung und die 66-Prozent-Grenze an.
* Steuerberater konsultieren: Gerade bei komplexeren Fällen ist der Rat eines erfahrenen Steuerberaters Gold wert. Er kann Ihnen helfen, alle rechtlichen und steuerlichen Fallstricke zu umschiffen und Ihre Situation optimal zu gestalten.